言：合理的设计能提升生活品质，创造工作机会，并给人带来快乐

序：今天几个朋友在讨论，房地产开发的立场是什么？是追求利润最大化？我认为应该是以最少的钱赚最多的利润，才是房地产开发的根本立场，钱是公司运营的根本，需要做到晚出早归，做好充足的现金流。好多地产快一年没有拿地了，接下来随着货值储量的不足，相信大多数有实力的房企会纷纷进入拿地高峰，那么作为一个地产人需要站得更高，了解整个项目的整体开发流程，才能打开格局，在做好自己的一亩三分地后，才能更好想到服务于其他部门，才能站在老板的角度去追求利润。

总：本文将从设计管理流程及设计管理工作案例两个方面为出发点，并理清整个项目的整体开发流程。

01项目的整体开发流程

项目开发流程可以按照早起跑，串改并，控周期的思想来指引。对于开发商来说，最重要的节点是开盘。以项目条件为非创新项目，高层地上26层，1层地下室，预售条件1/2，首批10万㎡以内，异地样板房，售楼部、展示商业、大门、展示中心园林为例，可以按照6个月的开盘开发推演。在讲6个月开盘前，我们可以先理清下项目的整体开发流程，从阶段区分，从内部立项——立项阶段，项目取得——策划阶段，项目策划会——设计阶段，方案评审会——设计、采购阶段，主体结构开工——建设阶段，开盘销售——销售阶段，竣工、支付——建设、销售、支付阶段，决算——后评估阶段。而这些阶段涉及到各个专业交叉，比如投资部、营销、设计、工程、成本、财务资金、运营、招标、采购、客服物业。上面一大段的话可以总结为几个重要节点，拿地前策划-取得土地-开盘销售-货量主体建设-开发取证-配套工程-竣备交楼-交楼后物业管理。

接下来可以讨论下如何6个月内开盘销售，拿地前3个月投资部营销部为主导，联合各职能部门进行市场调研及定位，在土地摘牌前完成概念方案设计。土地摘牌后，工程部、设计部、营销部三条线并行，在30天内分别完成详勘及全面开工、方案设计、示范区方案。在60天内完成总规批复、完成异地样板房售楼部大门展示商业的主体结构，展示园林的地下室底板。90天内取得工规证及施工证，完成展示商业大门售楼部外立面，展示园林地下室顶板。120天内完成异地样板房装修，售楼部展示商业大门装修，展示园林园建施工50%。150天内完成售楼部软装，异地样板房展示商业、展示园林、大门。160天内售楼部开放，展示区开放，营销开始认筹，货量区接近预售形象进度。180天内取得预售证首期开盘。

02设计管理流程

1.设计管理从土地摘牌前根据投资营销的市场调查及收集资料，提前关键资料进行总平经济技术分析及不利因素分析。带领外围设计院完成强排方案及产品定位，为领导提供可参考的资料。

2.土地摘牌后，完成设计单位立项，为文本上会做好资料准备。在这过程中需要收集营销政府工程的意见，围绕开盘周期及产品定位深化图纸。

3.文本上会及配合工程现场图纸下发。

4.取得图纸审查合格，总规、工规政府批复。

5.指导设计院完成并下发展示区图纸，配合开发完成其他证照取得。6.配合现场货量区及其他配套图纸下发，过程中进行现场技术指导，三层会验等现场服务。

7.结合物业部在竣备交楼前的质量检查，并督促工程部整改到位。

03设计管理工作案例

结：在地产工作不论你是哪个职位，整个地产的开发流程应该了解，从前期拿地的策划到土地摘牌，展示区开放及开盘销售，封顶销售回款，配套工程竣备交楼，后期物业维护及评估。而每个节点下都会涉及到各个部门各个专业交叉配合，在庞大的地产开发体系中，做好前瞻计划及评估预警是很有必要的。