具体流程：

1. 明确需求

2. 找中介看房

3. 确定意向房源

4. 找原房主谈价

5. 签合同给定金

6. 面签办理贷款

7. 网签

8. 递件过户

9. 取证缴税

10.交房

1.明确需求：

在看房之前需要先明确自己买房的需求是什么，毕竟没有十全十美的房子，不管预算多少，最终买房肯定都会有取舍。

一般我们买房考虑的因素有：交通、学区、增值空间、房龄、地段、物业、房屋本身

2.找中介看房：

需求明确后就开始看房了。买房一定不要着急，要多看，你看的越多你对房子的认识就越清晰，刚开始看会比较模糊，看得多了，每个小区的优缺点你基本上就概念了。最后再分析一下自己的需求选择最合适的房源。

找中介看房策略:先找比较权威的中介带看再找有性价比的中介进行成交。权威的中介公司例如链家等有优秀的房源，同时他们上架的房源会经过一次初筛，降低了买到问题房屋的几率。当看到合适的小区或者房源后可以看看其他中介是否有相同房源，选择性价比高的中介公司成交。目前权威中介公司的中介费2%，谈一下的话可以打8折，就是1.6%，除了中介公司以外很多物业也会有租售业务，他们的中介费一般是1%，然后是一些小的中介公司0.5%-1%。中介费也是可以砍价的，一定要多问问，能省一点是一点。

3.确定意向房源：

一般的看房逻辑是先选择区域，再选择小区，再确定意向房屋。二手房除了地段、学区外，物业也是非常重要的因素。二手房一般年限都在10年左右，房子会出现一定的老化，这就需要物业的维护和打理，物业的好坏会直接影响你之后的居住体验。

4.谈价：

房源确定后就到了谈价格的环节。二手房不同于新房，新房售卖的标准基本相同，但是二手房的价值全凭业主主观判断，所以想要找到和你心里标准相同的原房主也是比较难的。一般原业主分为想卖的和观望的，想卖的业主一般挂牌价更低，但是讲价的空间也比较小。观望的业主一般挂牌价更高，谈价的意愿不强烈。基本上我们都选择想卖的房源，观望的业主都是在等有缘人或者市场的回暖，他们的房子性价比不高。

谈价难的不是谈判，而是对房子价值的评估，一定要事先准备好自己的心里价位和底价。不要害怕谈价格，自己口才不行就让销售帮忙压价，中介才是最希望成交的那个人，但是一定不要被中介带节奏，中介在帮你压价的同时也在帮业主抬价，你需要事先给中介明确态度，超过心里价位就成交不了。谈价时先还一个比心里价位低的价格，再慢慢加到心里价位，房东也会慢慢砍自己的价格，离心里价位较多时一定不能松口，要先让房东自己把价格压下来，和你的心里价位相差一万左右时才慢慢加价，最终达到双方都能接受的价格。

5.签合同交定金：

价格确定后就开始签合同交定金了，一般情况下中介都有制式合同，大问题没有，但是也需要注意一些小细节：

1. 核对房产证原件，需要查看房屋是单独所有还是共同所有，共同所有的需要共有人都到场签合同；

2. 核对房屋是否有抵押贷款（让中介调房产信息），有抵押贷款的需要明确还款方式，是否需要买方垫资解押（房产需要在解押后才能进行交易，所以需要先解押才能过户，一般不建议垫资有风险），有抵押的需要在合同中明确解押时间；

3. 合同中需要写明，该房屋没有设立居住权和租赁，如果有租赁的需要明确租赁到期时间。

4. 明确成交价格和税费责任，买房需要承担的税费一般为增值税5%（房产证满两年不需要），契税1%（1、住宅面积在90m²以下的需缴纳1%的契税。2、住宅面积在90m²以上的，首套房需要缴纳1.5%的契税。3、住宅面积在90m²以上的，买家二次置业（非首套），需要缴纳2%的契税。），个人所得税1%（房产证满五年且为卖方唯一住房的不用缴纳，个人所得税各省要求不同，四川买方缴纳，其他省份大多卖方缴纳），还有其他的一些税费如印花税等费用不高，税费各地区标准不同，具体找中介了解。

5. 原房主户口在的需要明确原房主户口签出时间及违约责任。

6. 需要明确首付款、尾款金额和付款时间，明确过户、物业交割时间。

7. 明确房屋配套设施归属，在签合同前最好让中介进行全屋录像，然后在原房主和买家的群里进行公示。

定金金额与原业主协商，不超过总价的20%。

6.面签办理贷款：

这一步就是买方办理贷款的步骤，和银行面签时需要核对贷款金额、贷款年限、还款方式（等额本金、等额本息）。

7.网签：

网签就是相当于在网上签合同备案，这一步完成后你才真正的锁定了这套房源，防止原业主一房多卖。

8. 递件过户

在买方银行贷款审批通过之后，卖方有抵押的话在解抵押之后，就可以办理递件过户了。递件过户之前买方需要将首付款存入指定银行卡并进行资金监管，现在资金监管已经不需要去银行了，很多手机银行就能办理。这一步之后这套房子就过户到买方的名下了。

9. 取证缴税

这一步就是买方去房管局缴税、办理抵押、领取自己的房产证。在买方领了证之后，资金监管的首付款就会自动划入卖方的账户。同时在办理抵押取证后一周左右，卖方就能收到尾款。

10. 交房

取完证之后买方就有了房屋的合法手续，这套房已经完全属于买方。但是想要住进去还需要和原业主一起去物业清算各种费用并且更名。这一步完成之后，整个买房流程就完毕了。

整个流程大概会花费20天左右。签了合同后就能进行面签，面签后一周左右银行贷款审批通过，审批通过后手机银行操作资金监管然后去过户递件，三个工作日后就可以去取证了，一周左右原房主就能收到尾款就可以交房了。

买房前期最基本费用主要为首付款、中介费、税费。首付30%无增值税的情况下，前期需要准备30%首付款+1%中介费+2%税费（四川需要买方缴纳个人所得税）=33%。