房产税的计税依据是什么（关于房产税计税依据及如何计算的全面解析）

一、纳税义务人与征税范围

（一）纳税义务人

房产税的纳税义务人是指征税范围内的房屋产权所有人。

具体包括：

1.产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

2.产权出典的，由承典人纳税；

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税；

4.纳税单位和个人无租使用房管部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。

【归纳表】：

（二）征税范围

1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

【提示】要注意房产不等于建筑物。

2.征税范围

城市、县城、建制镇、工矿区。

二、税率、计税依据与应纳税额的计算

（一）税率

房产税采用比例税率，有两档规定税率，一档优惠税率：

（二）计税依据与应纳税额的计算——从价计征与从租计征

1.从价计征房产税计税依据和税率、计税公式：

【特别提示1】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

即：计入房产原值的地价所对应的土地面积不超过房产建筑面积的2倍。

【特别提示2】独立的地下建筑物在进行10%～30%的扣除前先对房产的原值进行确定：

（1）地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；

（2）地下建筑物为商业及其他用途的，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

【重点内容】地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤。

【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税：

第1步是确定计税余值：需要用房产原值减除规定比例的损耗来确定计税余值；

第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）；

第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）。

【归纳2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，有不同的征税规则：

与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税；

单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。

第1步是确定应税原值：按照工业用途或商业用途及其他用途对房产原价按规定比例进行应税原值确认；

第2步是确定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比例的损耗计算确定计税余值；

第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）；

第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）。

2.从租计征房产税计税依据和税率、计税公式：

（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定

1.对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定

根据财税[2009]128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

3.关于附属设备和配套设施的计税规定

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

4. 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

5.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

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